Acheter à Crans-Montana quand on vit à l'étranger
Contrairement à Genève ou à Lausanne, où la porte est fermée, Crans-Montana est une commune touristique au sens de la loi fédérale — et c'est ce qui ouvre à un acquéreur domicilié à l'étranger la voie du logement de vacances. Cette voie est réelle, mais elle est étroite : elle passe par un contingent annuel attribué au canton du Valais, par des plafonds de surface, et par une restriction d'usage définitive.
Et elle se cumule avec une seconde loi, la Lex Weber, qui décide de son côté quels logements existent. Les deux doivent être franchies.
Qui est une « personne à l'étranger »
La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE, RS 211.412.41), dite Lex Koller, soumet à autorisation l'acquisition par une personne à l'étranger (art. 2 al. 1). La définition, posée à l'art. 5 LFAIE, combine nationalité et domicile — pas la nationalité seule.
| Situation | Ce que cela permet à Crans-Montana |
|---|---|
| Suisse, ou permis C domicilié en Suisse | Achète librement, sous la seule réserve de la Lex Weber quant à l'affectation du logement. |
| Permis B, ressortissant UE/AELE, domicilié effectivement en Suisse | Mêmes droits qu'un titulaire de permis C. |
| Permis B, ressortissant d'un État tiers, domicilié en Suisse | Sans autorisation : le logement qui sera sa résidence principale au lieu de son domicile effectif (art. 2 al. 2 let. b LFAIE). Une résidence de villégiature reste soumise à autorisation. |
| Domicilié à l'étranger | Régime du logement de vacances (art. 9 al. 2 LFAIE), dans les limites du contingent attribué au canton du Valais (art. 11 LFAIE) et des plafonds de surface de l'art. 10 OAIE. |
Le régime du logement de vacances, en trois contraintes
Un contingent annuel
La Confédération répartit chaque année entre les cantons un nombre maximal d'autorisations. Le canton du Valais dispose d'une part de ce contingent, qu'il attribue à ses communes touristiques. Lorsque le contingent est épuisé, la demande attend l'exercice suivant, quelle que soit la qualité du dossier ou le montant en jeu.
Le nombre d'autorisations attribué au Valais figure à l'annexe 1 de l'OAIE, révisée périodiquement. C'est la version en vigueur au jour de la demande qui compte, et l'autorité cantonale valaisanne compétente en matière de LFAIE est la seule source valable sur l'état du contingent.
Des plafonds de surface
L'ordonnance plafonne la surface habitable nette et la surface du terrain d'un logement de vacances acquis par une personne à l'étranger (art. 10 OAIE). Ces plafonds ne sont pas indicatifs : au-delà, l'autorisation est refusée, sauf circonstances particulières admises par l'autorité. Nous ne reproduisons pas ces valeurs — elles sont révisées, et un chiffre périmé sur une page immobilière fait échouer un dossier. Faites-les établir par votre notaire sur le texte en vigueur.
Conséquence pratique à Crans-Montana : les grands chalets dépassent fréquemment ces plafonds. Une partie du haut de gamme de la station n'est donc pas accessible à un acquéreur domicilié à l'étranger, et il vaut mieux le savoir avant la visite qu'après l'offre.
Une restriction d'usage, et une seule unité
Le logement de vacances autorisé ne peut pas être loué à l'année : il doit rester à disposition de son propriétaire pour ses propres vacances, la location saisonnière restant admise. Et une même personne — ou son conjoint, ou ses enfants mineurs — ne peut détenir qu'un seul logement de vacances de ce type en Suisse.
Les deux lois à franchir, dans l'ordre. D'abord la Lex Weber : quelle est l'affectation inscrite au registre foncier pour ce logement précis, et permet-elle l'usage que vous projetez ? Ensuite la Lex Koller : votre situation personnelle ouvre-t-elle le régime du logement de vacances, la surface est-elle dans les plafonds, et le contingent est-il disponible cette année ? Un logement peut parfaitement passer la première et échouer à la seconde, ou l'inverse. Voir notre page sur les résidences secondaires et la Lex Weber.
Les pièges les plus fréquents
- Acheter par le biais d'une société. La LFAIE regarde qui contrôle réellement la personne morale (art. 6 LFAIE). Interposer une structure ne fait pas disparaître la qualité de personne à l'étranger — et dans une station internationale, c'est le point que l'autorité examine le plus attentivement.
- Signer avant l'autorisation. L'acte se conclut sous condition suspensive et l'inscription au registre foncier n'intervient qu'une fois l'autorisation entrée en force. Ce délai se planifie ; il ne se rattrape pas.
- Confondre autorisation et affectation. Obtenir une autorisation LFAIE ne change pas ce que la Lex Weber permet de faire du logement.
- Compter sur une revente à n'importe qui. L'autorisation est attachée à la personne pour un bien déterminé : elle n'est pas transmissible. Un acquéreur suivant lui aussi domicilié à l'étranger devra obtenir la sienne, dans le contingent de son année.
- Oublier la surface avant de tomber amoureux du bien. C'est la cause d'échec la plus banale et la plus évitable.
Questions fréquentes
Je suis Français et je vis en France. Puis-je acheter un appartement à Crans-Montana ?
Oui, sous le régime du logement de vacances, si le bien respecte les plafonds de surface, si son affectation le permet et si le contingent valaisan est disponible. Vous ne pourrez pas le louer à l'année.
Puis-je acheter un chalet de 300 m² ?
Probablement pas comme personne domiciliée à l'étranger : les plafonds de l'art. 10 OAIE sont sensiblement inférieurs aux surfaces des grands chalets de la station. Faites vérifier la surface habitable nette au sens de l'ordonnance — qui ne se calcule pas comme une surface commerciale.
Si je m'installe en Suisse, tout change-t-il ?
Oui. Un ressortissant UE/AELE domicilié effectivement en Suisse avec un permis B, ou tout titulaire d'un permis C, cesse d'être une personne à l'étranger et achète librement — sous la seule réserve de la Lex Weber.
Combien de temps prend la procédure ?
Il n'y a pas de délai légal uniforme. Deux facteurs pèsent : la complétude du dossier, et l'état du contingent au moment du dépôt. Prévoyez d'emblée que le transfert de propriété n'interviendra qu'après l'entrée en force de la décision, et faites-le refléter dans les délais de l'acte.
Pour aller plus loin
Le coût complet de l'opération figure dans notre guide des frais d'acquisition en Valais, et le régime de détention dans notre page sur la PPE et les charges. Pour situer votre projet, voir l'observatoire du marché 2026.
État en août 2026. Contingents, surfaces maximales et listes de communes touristiques sont révisés périodiquement : vérifiez la version en vigueur sur Fedlex et auprès de l'autorité valaisanne avant toute démarche. Ce contenu est informatif et ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un conseil juridique. Sources : LFAIE (RS 211.412.41), OAIE (RS 211.412.411), Office fédéral de la justice, canton du Valais.