Acheter à Crans-Montana sans être domicilié en Suisse
Trois questions se posent, toujours dans le même ordre, et elles se répondent avant de visiter quoi que ce soit. Ai-je le droit d'acheter ici ? Cela dépend de mon domicile et de la loi fédérale. Ce logement précis peut-il servir à l'usage que j'ai en tête ? Cela dépend de son affectation inscrite au registre foncier. Une banque me financera-t-elle ? Cela dépend de critères qui n'ont rien de juridique et que peu d'acquéreurs anticipent.
Cette page traite les trois. Elle s'adresse à qui vit hors de Suisse et envisage un bien de villégiature — pas au travailleur frontalier, dont la situation concerne l'arc genevois plutôt que le Valais central.
1. Le droit d'acheter : la Lex Koller
La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE, RS 211.412.41) soumet à autorisation l'acquisition par une personne à l'étranger (art. 2 al. 1). Sa définition, à l'art. 5 LFAIE, combine nationalité et domicile.
| Votre situation | Ce que vous pouvez acquérir |
|---|---|
| Permis C, domicilié en Suisse | Tout, sans autorisation. Seule la Lex Weber limite l'usage possible du logement. |
| Permis B, ressortissant UE/AELE, domicilié effectivement en Suisse | Mêmes droits qu'un permis C. |
| Permis B, État tiers, domicilié en Suisse | Sans autorisation, le logement qui sera votre résidence principale (art. 2 al. 2 let. b LFAIE). Une résidence de villégiature reste soumise à autorisation. |
| Domicilié à l'étranger | Régime du logement de vacances. Crans-Montana est une commune touristique, donc cette voie existe — dans les limites du contingent valaisan et des plafonds de surface. |
C'est une différence fondamentale avec les portails urbains du réseau : à Genève ou à Lausanne, cette voie n'existe pas. Ici, elle existe — mais elle est contingentée, plafonnée en surface, et interdit la location à l'année. Le détail figure sur notre page Lex Koller à Crans-Montana.
2. L'affectation du logement : la Lex Weber
Seconde barrière, indépendante de la première et tout aussi décisive. Depuis l'entrée en vigueur de la LRS, dite Lex Weber, la commune ne peut plus autoriser de nouvelles résidences secondaires. Ce que vous pouvez acheter, c'est un logement existant, dont l'affectation inscrite au registre foncier détermine l'usage possible.
Un acquéreur domicilié à l'étranger doit donc franchir les deux lois : trouver un logement dont l'affectation autorise l'usage recherché, puis obtenir l'autorisation LFAIE. Un bien peut parfaitement passer l'une et échouer à l'autre. Voir notre page résidence secondaire et Lex Weber.
La séquence qui évite de perdre trois mois. Avant la première visite, obtenez par écrit d'un notaire valaisan : votre qualification au regard de la LFAIE, l'état du contingent cantonal, et les plafonds de surface applicables. Puis, pour chaque bien envisagé, l'extrait du registre foncier avec son affectation. Presque tous les dossiers qui échouent ici ont commencé par une visite plutôt que par ces deux documents.
3. Le financement, là où beaucoup de projets s'arrêtent
Les établissements suisses appliquent à une résidence secondaire de montagne détenue par un non-résident des conditions sensiblement plus strictes qu'à une résidence principale.
Les fonds propres
Une part du prix doit être financée sur fonds propres, et cette part est supérieure pour un bien qui n'est pas le logement principal. Point décisif : le 2ᵉ pilier (LPP) est indisponible, son utilisation en vue de l'acquisition d'un logement étant réservée à la résidence principale de l'assuré. C'est une règle de prévoyance, pas une politique d'établissement, et elle ne se négocie pas.
La capacité financière
La banque calcule une charge théorique — taux majoré, amortissement, forfait d'entretien — sur l'ensemble de votre endettement immobilier, y compris votre résidence principale à l'étranger. Cette charge doit rester dans une proportion limitée de votre revenu, usuellement le tiers selon la pratique bancaire suisse.
Ce qui pèse en plus chez un non-résident
- Le lieu de résidence de l'emprunteur. Financer un bien suisse pour un emprunteur domicilié à l'étranger n'est pas la situation standard : certains établissements le font, d'autres non, et les conditions ne sont pas celles d'un résident.
- La devise des revenus, si elle n'est pas le franc suisse.
- La documentation de l'origine des fonds, que les établissements suisses examinent avec attention.
Obtenez un accord de financement écrit avant de faire une offre : sur un marché où l'offre est fermée par la loi, un acquéreur financé passe devant un acquéreur intéressé.
4. La fiscalité, brièvement
- Détenir un immeuble en Suisse crée un rattachement fiscal suisse pour ce bien, qui s'articule avec l'imposition de votre pays de résidence selon la convention applicable. À traiter avec un conseil des deux côtés, jamais d'un seul.
- La valeur locative — revenu imposable théorique généré par l'occupation de son propre logement — s'applique aussi à une résidence secondaire, et surprend systématiquement.
- L'impôt sur les gains immobiliers frappe la revente, avec un taux qui décroît en principe avec la durée de détention.
Questions fréquentes
Puis-je acheter un grand chalet ?
Souvent non, comme personne domiciliée à l'étranger : les plafonds de surface de l'ordonnance sont inférieurs aux surfaces des grands chalets de la station. Faites vérifier la surface habitable nette au sens de l'ordonnance avant de vous attacher au bien.
Puis-je louer le bien à l'année pour le rentabiliser ?
Non sous le régime du logement de vacances : le bien doit rester à votre disposition, la location saisonnière restant admise. Vérifiez en outre le règlement de la PPE.
Puis-je acheter au nom d'une société ?
La LFAIE regarde qui contrôle réellement la personne morale (art. 6 LFAIE). Interposer une structure ne fait pas disparaître la qualité de personne à l'étranger.
Et si je m'installe en Suisse plus tard ?
Votre statut change avec votre domicile effectif, et un ressortissant UE/AELE domicilié en Suisse achète librement. Mais l'ordre compte : acheter avant de s'installer, c'est acheter sous le régime de l'autorisation.
Pour aller plus loin
Le budget complet figure dans notre guide des frais d'acquisition en Valais, les vérifications techniques dans notre page acheter un chalet, et la lecture du marché dans l'observatoire 2026.
État en août 2026. Contingents, plafonds de surface, exigences bancaires et régimes fiscaux évoluent : vérifiez la situation en vigueur auprès des autorités compétentes à la date de votre projet. Ce contenu est informatif et ne remplace pas l'avis d'un notaire, d'un conseil fiscal ou d'un établissement bancaire. Sources : LFAIE (RS 211.412.41), OAIE (RS 211.412.411), LRS (RS 702), canton du Valais, directives d'autorégulation de l'Association suisse des banquiers.